Paweł Grubiak: meldunek w Polsce – prawne i praktyczne aspekty.

Meldunek to instytucja, która w Polsce pełni funkcję ewidencyjną i administracyjną. Choć nie nadaje on żadnych praw do nieruchomości, w praktyce może prowadzić do komplikacji, zwłaszcza w kontekście sprzedaży mieszkań. Jakie przepisy regulują meldunek? Jak przebiega jego procedura? Czy zameldowanie kogoś w mieszkaniu wpływa na możliwość jego sprzedaży? Na te pytania odpowiemy w poniższym artykule.

Podstawy prawne meldunku

Podstawą prawną meldunku w Polsce jest ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1227). Zgodnie z nią, każdy obywatel ma obowiązek zameldowania się w miejscu pobytu stałego lub czasowego, jeśli przebywa tam dłużej niż trzy miesiące. Jednocześnie, opuszczenie miejsca zamieszkania wymaga wymeldowania się, co może nastąpić automatycznie po zameldowaniu w innym miejscu lub na wniosek zainteresowanej osoby.

Meldunek a prawo własności

Zameldowanie osoby w danym lokalu nie oznacza, że uzyskuje ona prawo do zamieszkania czy jakiekolwiek roszczenia wobec nieruchomości. Meldunek pełni jedynie funkcję informacyjną i nie jest tożsamy z tytułem prawnym do lokalu, jak umowa najmu czy akt własności. Mimo to, obecność zameldowanej osoby w mieszkaniu może budzić obawy kupujących, którzy nie chcą mierzyć się z potencjalnym problemem wymeldowania lokatora.

Wymeldowanie – procedura i wyzwania

Proces wymeldowania osoby, która opuściła miejsce zameldowania, może odbyć się na jej wniosek lub na wniosek właściciela nieruchomości. Właściciel może wystąpić o administracyjne wymeldowanie, jeśli dana osoba faktycznie nie zamieszkuje już lokalu. Decyzję w tej sprawie podejmuje właściwy organ gminy, analizując dowody, takie jak oświadczenia świadków, umowy najmu czy rachunki potwierdzające pobyt w innym miejscu.

Jeśli lokator wciąż zamieszkuje lokal i nie chce się wymeldować, jedyną drogą do jego usunięcia jest postępowanie eksmisyjne. Eksmisja wymaga wyroku sądowego, co może wydłużyć cały proces nawet o kilka lat.

Sprzedaż nieruchomości a zameldowanie

Formalnie meldunek nie stanowi przeszkody do sprzedaży mieszkania. Właściciel ma prawo sprzedać lokal, nawet jeśli znajdują się w nim zameldowane osoby. Jednak w praktyce może to wpłynąć na atrakcyjność oferty i zmniejszyć zainteresowanie potencjalnych kupujących. Z tego względu przed sprzedażą warto zadbać o wymeldowanie wszystkich osób zameldowanych w nieruchomości.

Kupujący mogą żądać zaświadczenia o liczbie osób zameldowanych w lokalu. Dokument ten wydaje urząd gminy i stanowi istotny element transakcji, zwłaszcza gdy nabywca nie chce przejmować lokalu z zameldowanym mieszkańcem.

Meldunek a wynajmowane mieszkania

W przypadku wynajmowanych lokali meldunek może stać się dodatkowym problemem dla właścicieli. Najemca może zameldować się w mieszkaniu na podstawie umowy najmu, ale jego zameldowanie nie oznacza prawa do lokalu po wygaśnięciu umowy. Jednak jeśli lokator nadal przebywa w mieszkaniu po zakończeniu umowy i nie chce się wymeldować, właściciel musi podjąć kroki prawne w celu jego usunięcia.

Nowy właściciel mieszkania kupionego z zameldowanym najemcą przejmuje prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu. Oznacza to, że musi respektować jej warunki do momentu jej zakończenia, a eksmisja takiego lokatora wymaga przestrzegania procedur wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Podsumowanie

Meldunek to instytucja administracyjna, która nie wpływa na prawo własności, ale może utrudnić niektóre procesy, w tym sprzedaż lub wynajem nieruchomości. Przed zawarciem transakcji warto zadbać o wymeldowanie osób, które nie zamieszkują już lokalu, aby uniknąć problemów prawnych. Znajomość procedur meldunkowych i eksmisyjnych pozwala właścicielom mieszkań skutecznie zarządzać swoimi nieruchomościami i zabezpieczyć się przed potencjalnymi komplikacjami.

Paweł Grubiak- doradca inwestycyjny

Jeśli potrzebujesz więcej informacji lub dokładniejszej analizy, daj mi znać!

Przeczytaj też:

Czy Polska gospodarka znów w rozkwicie?

Rynek mieszkaniowy w Polsce: popyt i kredyty

Paweł Grubiak: inwestycje na luty 2025