Paweł Grubiak: Polska liderem najdroższych kredytów hipotecznych w Europie – czy jest nadzieja na zmianę?.

Polski rynek kredytów hipotecznych od dłuższego czasu utrzymuje się w czołówce krajów o najwyższym oprocentowaniu w Unii Europejskiej. W lipcu 2024 roku średnie oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych w Polsce wynosiło aż 7,9%, co czyni nas liderem w regionie. Kredytobiorcy martwią się, że mają najdroższe kredyty hipoteczne w Polsce. Ta sytuacja rodzi pytania o przyszłość rynku nieruchomości i kredytów w Polsce. Jakie są główne przyczyny tak wysokiego oprocentowania i czy istnieją szanse na zmiany w najbliższej przyszłości? Artykuł ten analizuje najnowsze dane, prognozy ekspertów oraz wpływ tej sytuacji na kredytobiorców.

Polska na szczycie listy najdroższych kredytów w UE

Dane za lipiec 2024 roku jednoznacznie wskazują, że Polska przoduje wśród krajów Unii Europejskiej pod względem oprocentowania kredytów hipotecznych. Średnie oprocentowanie wynoszące 7,9% to wynik znacznie przewyższający średnią dla strefy euro, która wynosi 3,7%. Co więcej, inne kraje UE, takie jak Rumunia (7,38%) czy Węgry (7,24%), również odnotowują wysokie oprocentowanie, jednak nadal nie mogą równać się z Polską.

Dla porównania, mieszkańcy takich krajów jak Malta (2,19%) czy Bułgaria (2,53%) mogą liczyć na znacznie korzystniejsze warunki finansowe. Na tle Europy Polska jawi się jako jeden z najdroższych rynków kredytowych, co stawia polskich kredytobiorców w bardzo trudnej sytuacji. Wysokie oprocentowanie bezpośrednio wpływa na wysokość rat kredytowych oraz dostępność finansowania dla szerokiej grupy konsumentów, co może prowadzić do spadku popytu na rynku nieruchomości.

Dlaczego kredyty w Polsce są tak drogie?

Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce wynika z kilku głównych czynników. Jednym z nich są wysokie stopy procentowe, które Narodowy Bank Polski utrzymuje w celu ograniczenia inflacji. W sierpniu 2024 roku inflacja w Polsce wzrosła do 4,3% r/r, co oznacza kontynuację wzrostu z lipca, gdy wyniosła 4,2% r/r. Eksperci przewidują, że inflacja może utrzymywać się na poziomie 4-5% do końca 2024 roku, co oznacza, że koszty finansowania w Polsce pozostaną wysokie,

Wysokie stopy procentowe nie są jedynym problemem. Banki w Polsce również utrzymują wysokie marże kredytowe, co dodatkowo podnosi koszt finansowania. To, że banki obawiają się dalszego wzrostu inflacji, prowadzi do wyższych kosztów kredytów w Polsce niż w innych krajach regionu. Na przykład w Czechach, gdzie inflacja wynosi 2,2%, oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi jedynie 5,79%.

Wpływ wysokich oprocentowań na polskich kredytobiorców

Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych ma bezpośredni wpływ na budżety gospodarstw domowych oraz na sytuację na rynku nieruchomości. Kredytobiorcy muszą liczyć się z wyższymi ratami, co ogranicza ich zdolność kredytową i możliwość zaciągania większych zobowiązań. Dla wielu osób oznacza to rezygnację z planów zakupu mieszkania lub domu, a co za tym idzie – mniejszy popyt na rynku nieruchomości.

Eksperci wskazują, że taka sytuacja prowadzi do znacznych różnic w dostępności mieszkań w różnych regionach kraju. W większych miastach, gdzie ceny nieruchomości są wysokie, kredytobiorcy muszą liczyć się z dużymi kosztami finansowania, co dodatkowo pogłębia problem dostępności mieszkań. Na przykład w Warszawie, gdzie średnia cena za 1 m² na rynku pierwotnym wyniosła 17,5 tys. PLN, a na rynku wtórnym 18,9 tys. PLN, wielu potencjalnych kupujących nie jest w stanie uzyskać kredytu na pokrycie pełnej wartości nieruchomości.

Oprocentowanie kredytów w Europie

Aby lepiej zobrazować sytuację Polski na tle innych krajów, poniżej przedstawiamy zestawienie średniego oprocentowania nowych kredytów hipotecznych w wybranych krajach Europy na lipiec 2024 roku:

Zestawienie to pokazuje, że Polska znacznie odstaje od krajów strefy euro, gdzie średnie oprocentowanie jest zdecydowanie niższe. Warto również zwrócić uwagę na Serbię, która z oprocentowaniem 11,5% przewodzi w Europie, jednak jej sytuacja gospodarcza jest zdecydowanie inna niż w Polsce. Główne różnice wynikają z uwarunkowań gospodarczych i polityki monetarnej. Serbia, choć geograficznie bliska, znajduje się poza Unią Europejską i nie korzysta z tych samych mechanizmów wsparcia, co kraje unijne. Jej gospodarka jest bardziej niestabilna, a wprowadzane polityki monetarne i fiskalne mają mniej możliwości stabilizacji rynku kredytowego. Inflacja oraz ryzyko kredytowe są wyższe, co prowadzi do wyższych stóp procentowych na rynku nieruchomości.

Czy możemy liczyć na obniżki oprocentowania?

Prognozy na najbliższe miesiące wskazują, że możliwe są niewielkie obniżki oprocentowania kredytów hipotecznych. Jeśli doszłoby do obniżki oprocentowania o 0,5 punktu procentowego, efekty byłyby zauważalne. Dla przykładu, dla kredytu o wartości 500 000 zł z 25-letnim okresem spłaty, rata mogłaby zostać obniżona o około 210 zł miesięcznie. Tego typu zmiany mogą przynieść ulgę kredytobiorcom, jednak nie wpłyną one znacząco na ogólną sytuację na rynku kredytowym.

Eksperci przewidują, że znaczne obniżki stóp procentowych są mało prawdopodobne, przynajmniej w krótkiej perspektywie czasowej. Wszystko zależy od dalszej polityki monetarnej Narodowego Banku Polskiego oraz globalnych trendów gospodarczych. Wpływ na rynek będą miały również czynniki zewnętrzne, takie jak polityka monetarna Europejskiego Banku Centralnego oraz FED w Stanach Zjednoczonych.

Wpływ sytuacji kredytowej na rynek nieruchomości

Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych wpływa również na rynek nieruchomości w Polsce. Nadal obserwuje się różnice w dynamice cen w poszczególnych miastach. W takich lokalizacjach jak Warszawa, ceny mieszkań odnotowują delikatne spadki. Natomiast w miastach takich jak Kraków i Rzeszów, wciąż można zaobserwować wzrost cen. Ten trend odzwierciedla nierównomierność w popycie i podaży na rynku nieruchomości w różnych regionach​. Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych sprawia, że wielu Polaków decyduje się na wynajem, zamiast zakupu własnego mieszkania, co napędza rynek najmu. W efekcie ceny najmu również rosną, co dodatkowo obciąża budżety gospodarstw domowych.

Podsumowanie: czy jest szansa na zmiany?

Obecna sytuacja na polskim rynku kredytów hipotecznych jest trudna, a perspektywy na znaczące zmiany w krótkim czasie są ograniczone. Wysokie stopy procentowe i marże bankowe sprawiają, że koszty kredytów są jednymi z najwyższych w Europie. Kredytobiorcy muszą mierzyć się z wysokimi ratami, co ogranicza ich zdolność kredytową i możliwość zakupu nieruchomości.

Jednak niewielkie obniżki oprocentowania, które mogą nastąpić w pierwszej połowie 2025 roku, mogą przynieść ulgę kredytobiorcom. Kluczowe będą dalsze działania Narodowego Banku Polskiego oraz globalne trendy w polityce monetarnej. Dla wielu Polaków rozwiązaniem może być wynajem, jednak rosnące ceny najmu sprawiają, że nawet ta opcja staje się coraz mniej atrakcyjna.

Autor: Paweł Grubiak- licencjonowany doradca inwestycyjny, ekspert kredytowy

Źródła:

• Bankier.pl, „Polskie kredyty hipoteczne niemal najdroższe w Europie”, 11 września 2024 r.
• Money.pl, „Polacy płacą fortunę za kredyty", wrzesień 2024 r.
• Kredytnastart24.pl, „Oprocentowanie kredytu hipotecznego: stała czy zmienna stopa procentowa?", 2024 r.
• Kredytnastart24.pl, „Rynek mieszkaniowy lipiec 2024: Zmiany i prognozy”

Przeczytaj też

Jak obniżki stóp procentowych w USA wpłyną na inwestorów i kredytobiorców w Polsce? (kredytnastart24.pl)