Paweł Grubiak: Program „Mieszkanie na Start” – czy faktycznie jest atrakcyjny?.

Program „Mieszkanie na Start” to rządowa inicjatywa wspierająca młodych ludzi i rodziny w zakupie pierwszego mieszkania lub domu. Program zakłada preferencyjne warunki kredytowe, w tym dopłaty do rat kredytu przez okres 10 lat. Oprocentowanie w okresie dopłat ma być stałe, a po tym okresie zmienne. Wysokość oprocentowania preferencyjnego zależy od liczby osób w gospodarstwie domowym, gdzie im więcej osób, tym niższe oprocentowanie, sięgając nawet 0% w przypadku pięcioosobowych i większych gospodarstw domowych​.

Kiedy wejdzie program?

Program „Mieszkanie na Start” prawdopodobnie wejdzie w życie 15 stycznia 2025 r. i będzie obowiązywał do końca 2027 r. Szacowane koszty dopłat do kredytów w 2025 r. wyniosą ponad 1,15 mld zł, a w ciągu 10 lat prawie 19,4 mld zł. Pojawiają się obawy o potencjalne problemy finansów publicznych, takie jak nadmierny deficyt i pogłębienie dziury budżetowej. Jednak program nie jest dużym obciążeniem w porównaniu do „Bezpiecznego kredytu 2%”, który kosztował Skarb Państwa tyle samo w ciągu jednego roku.

Założenia programu

Program „Mieszkanie na Start” został zaprojektowany, aby ułatwić zakup pierwszego mieszkania lub domu. Zmiany w nowej wersji programu obejmują:

1. Limity wniosków: wprowadzono kwartalne limity na przyjmowanie wniosków – od 25 tys. w pierwszym kwartale 2025 roku, do 15 tys. w każdym kolejnym kwartale.
2. Limity dochodowe: limity dochodowe będą wyliczane corocznie. Pierwsze limity wynoszą odpowiednio 7/11/14,5/18/21 tys. PLN dla gospodarstw liczących 1-5 osób.
3. Zwolnienia z limitu dochodowego: gospodarstwa 2+4 osobowe i większe będą zwolnione z limitu dochodowego. Rodziny takie będą mogły zaciągnąć kredyt bez konieczności wykazania określonych dochodów.
4. Wkład własny: wprowadzono limit wkładu własnego do 50% wartości nieruchomości.

Tabela 1: Limity dochodowe na 2025 rok

Tabela 2: Limity wniosków na 2025 rok

Uwagi do programu:

1. Dostępność dla obywateli

Krytycy wskazują, że program może nie poprawić znacząco dostępności mieszkań dla przeciętnych obywateli. Obawy dotyczą głównie tego, że korzyści mogą trafić głównie do zamożniejszych osób oraz deweloperów, co może prowadzić do wzrostu cen mieszkań i ich mniejszej dostępności. Analizy wskazują, że program w ograniczonym stopniu zwiększa dostępność kredytową. Niskie limity dochodowe oraz kwartalne limity na przyjmowanie wniosków zmniejszają dostępność kredytów. Program premiuje gospodarstwa z wyższym wkładem własnym, co jest korzystne dla zamożniejszych kredytobiorców, ale ogranicza dostępność dla tych, którzy nie mają wystarczającego wkładu własnego.

2. Wpływ na ceny mieszkań

Zwiększony popyt, napędzany preferencyjnymi warunkami kredytowymi, może prowadzić do wzrostu cen nieruchomości, szczególnie w dużych miastach. Program “Bezpieczny Kredyt 2%” spowodował wzrost popytu na mieszkania, co przy ograniczonej podaży doprowadziło do wzrostu cen nieruchomości. Jak podaje NBP, w 2023 roku liczba udzielonych kredytów hipotecznych wzrosła o 15% w stosunku do roku poprzedzajacego, co bezpośrednio przełożyło się na wzrost cen mieszkań o 12%. Eksperci obawiają się, że podobny efekt może wystąpić w przypadku wprowadzenia programu „Mieszkanie na Start”.

3. Opłacalność dla obywateli

Program „Mieszkanie na Start” może być atrakcyjny dla rodzin wielodzietnych i osób z niższymi dochodami. Oprocentowanie malejące w okresie dopłat jest korzystne, ponieważ zmniejsza miesięczne raty i obciążenia finansowe. Jednak po 10 latach oprocentowanie staje się zmienne, co wiąże się z ryzykiem wzrostu kosztów kredytu.

Ponadto, program „wymusza” posiadanie wkładu własnego, co może stanowić barierę dla mniej zamożnych obywateli. W efekcie, osoby o niskich dochodach mogą mieć trudności z korzystaniem z programu. Ogranicza to korzyści płynące z programu, zmniejszając jego dostępność i opłacalność dla szerokiego grona obywateli.

Wnioski i rekomendacje

1. Wsparcie dla rodzin wielodzietnych: program jest szczególnie korzystny dla rodzin wielodzietnych, które mogą skorzystać z niższych oprocentowań i większych dopłat. Zwolnienie z limitów dochodowych dla rodzin 2+4 osoby i większych dodatkowo zwiększa ich zdolność do uzyskania kredytu.
2. Długoterminowe korzyści: program obniża całkowite koszty kredytu poprzez dopłaty do rat (przez pierwsze 10 lat), co jest korzystne w długim okresie. Zmniejszenie miesięcznych zobowiązań w pierwszych latach kredytowania pomaga kredytobiorcom lepiej zarządzać swoimi finansami.
3. Premiowanie wysokiego wkładu własnego: program premiuje osoby posiadające wysoki wkład własny, co może być barierą dla mniej zamożnych obywateli. Dla tych osób, brak wystarczającego wkładu własnego wymaga wyższych dochodów, aby uzyskać kredyt, co ogranicza dostępność programu dla szerokiego grona odbiorców.
4. Wysoki dochód dla braku wkładu własnego: osoby bez wystarczającego wkładu własnego muszą mieć wyższy dochód, aby nabyć nieruchomość. W przypadku braku wkłądu własnego osoby te muszą sfinansować brakującą część poprzez dodatkowy kredyt. To oznacza, że muszą posiadać wyższe dochody. Powstaje też ryzyko przekroczenia progów dochodowych.
5. Ograniczona przestrzeń dla wzrostu dochodów: program pozostawia małą przestrzeń dla wzrostu dochodów ponad wyznaczone limity. Już nawet kilkuprocentowy wzrost dochodu ponad limit może spowodować, że kredytobiorca nie uzyska wartości dodanej z uczestnictwa w programie.
6. Korzystne raty malejące: duża korzyść uczestnictwa w programie wynika z oparcia kalkulacji o ratę majejącą, która jest korzystniejsza dla kredytobiorcy. Raty malejące oznaczają, że początkowe raty są wyższe, a następnie systematycznie maleją w miarę spłacania kredytu. W pierwszych latach spłacana jest większa część kapitału, co redukuje całkowitą kwotę odsetek płaconych w okresie kredytowania. Dzięki temu, kredytobiorcy obniżają swoje zadłużenie szybciej niż przy ratach stałych.

Podsumowanie

Program „Mieszkanie na Start” w obecnym kształcie oferuje pewne korzyści, szczególnie dla większych rodzin i osób z niższymi dochodami (mieszczące się w limicie dochodowym). Jednak nie poprawi zdolności kredytowej Polaków i będzie ofertą dla tych, których już wcześniej było stać na uzyskanie kredytu hipotecznego. Ponadto premiuje osoby dysponujące dużym wkładem własnym. Krytycy programu wskazują na potencjalne negatywne skutki, takie jak wzrost cen nieruchomości i ograniczona dostępność dla przeciętnych obywateli. W efekcie, atrakcyjność programu zależy od indywidualnych warunków finansowych potencjalnych kredytobiorców oraz sytuacji na rynku nieruchomości.

Autor: Paweł Grubiak - doradca inwestycyjny i ekspert kredytowy 

Przeczytaj też:

Trendy i wyzwania na rynku kredytów hipotecznych w Polsce 2024

Sprzedaż mieszkania z lokatorem - praktyczne porady i analiza rynku 2024

Kredyt na Start vs Mieszkalnictwo Społeczne - kontrowersje 

Kredyt na start - Program wspierający dostęp do mieszkań