Paweł Grubiak: Przestańmy karmić sterydami rynek deweloperów. .

Musimy przestać udawać, że robimy politykę mieszkaniową i zacząć ją robić naprawdę. Zamiast oferować młodym ludziom trzydziestoletnią pętlę zadłużenia, chcemy budować stabilny, społeczny rynek najmu o dostępnym czynszu – wskazał w rozmowie z „Gazetą Wyborczą” wiceminister rozwoju Tomasz Lewandowski.

Mój komentarz:

Obecny krajobraz rynku mieszkaniowego w Polsce ukazuje szereg wyzwań i zjawisk, które mają wpływ na inwestycje mieszkaniowe, budownictwo oraz politykę rządową. W szczególności, nadpodaż drogich mieszkań, wysokie marże deweloperów oraz wysokie koszty kredytów hipotecznych stanowią główne przeszkody dla przyszłych nabywców i rządu.

1. Nadpodaż mieszkań i zmiany popytu

Jak wynika z analizy, deweloperzy w Polsce zmagają się obecnie z nadpodażą drogich mieszkań, a popyt na te nieruchomości jest ograniczony. W lipcu 2024 roku liczba nowych inwestycji wzrosła o 8,3% w porównaniu do roku poprzedniego, ale liczba sprzedanych mieszkań nie nadąża za wzrostem oferty. Jest to skutek wysokich cen mieszkań oraz niepewności co do szczegółów zapowiadanego rządowego wsparcia dla rynku mieszkaniowego. W szczególności dotyczy to mieszkań w dużych miastach, gdzie ceny wzrosły drastycznie – w Krakowie o 31,8%, a w Warszawie o 21,6%.

Warto również zwrócić uwagę na dane z lipca 2024 roku, według których oddano do użytku 186 tys. mieszkań, a rozpoczęto budowę 199 tys. nowych. Oznacza to, że liczba gotowych mieszkań rośnie szybciej niż popyt, co dodatkowo pogłębia problem nadpodaży.

2. Wpływ polityki mieszkaniowej na rynek

Rządowe dopłaty do kredytów mieszkaniowych w znaczącym stopniu przyczyniają się do wzrostu cen mieszkań. Przy sztywnej podaży mieszkań większy popyt prowadzi do wyższych cen. To elementarz ekonomii, który niestety skutkuje większymi zyskami dla deweloperów i inwestorów, ale zwiększa trudności dla kupujących pierwsze mieszkanie. Program „Bezpieczny Kredyt 2%”, nie tylko stymulował popyt, ale również prowadził do wzrostu cen mieszkań. Efektem był sztuczny wzrost cen nieruchomości, zamiast realnej poprawy dostępności mieszkań.

3. Marże deweloperów na rekordowo wysokim poziomie

Deweloperzy w Polsce utrzymują rekordowo wysokie marże, które średnio wynoszą 30%, a w niektórych przypadkach sięgają nawet 50%. Takie wyniki są możliwe dzięki znacznemu wzrostowi cen nieruchomości w ostatnich latach. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w drugim kwartale 2024 roku ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły o 20,4% w porównaniu z tym samym okresem w 2023 roku.

Przykładem dewelopera o najwyższych marżach jest Ronson Development, który w pierwszym półroczu 2024 roku osiągnął marżę brutto wynoszącą 48%. W 2017 roku marża tej firmy wynosiła jedynie 17,9%, co pokazuje, jak dynamicznie zmieniają się warunki na rynku mieszkaniowym.

4. Wpływ środków z Krajowego Planu Odbudowy (KPO)

Znaczną rolę w ożywieniu rynku mieszkaniowego mogą odegrać środki z Krajowego Planu Odbudowy. Według minister funduszy i polityki regionalnej, Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz, część tych środków zostanie przeznaczona na budownictwo komunalne oraz termomodernizację budynków. Środki z KPO, które wspierają również inwestycje w budynki energooszczędne, mogą znacząco wpłynąć na dostępność mieszkań oraz na redukcję kosztów utrzymania budynków w przyszłości.

Warto jednak zaznaczyć, że uruchomienie środków z KPO oraz realizacja projektów współfinansowanych przez Unię Europejską przebiega wolno, co opóźnia wpływ na rynek mieszkaniowy. Analitycy wskazują, że wyraźne odbicie w budownictwie mieszkaniowym może nastąpić dopiero w 2025 roku.

5. Rynek najmu i propozycje wiceministra Lewandowskiego

Wiceminister rozwoju, Tomasz Lewandowski, podkreśla konieczność odejścia od polityki opartej na długoterminowym zadłużeniu w postaci kredytów hipotecznych i skupił się na budowie rynku najmu. Planowane jest zabezpieczenie co najmniej 17 mld zł w budżecie na 2025 rok na budownictwo komunalne i społeczne, które ma na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup własnych mieszkań.

Jednym z największych wyzwań dla sektora mieszkaniowego w Polsce jest zarządzanie istniejącym zasobem komunalnym. W Polsce obecnie znajduje się około 73 tys. pustostanów w zasobach komunalnych, co przy dużym deficycie mieszkań jest niewybaczalne. Do tej pory gminy masowo sprzedawały mieszkania komunalne, pomimo środków na budowę i remonty. Dlatego wiceminister zaproponował, aby gminy, które sprzedają swoje mieszkania za bezcen, nie mogły korzystać ze środków rządowych na budowę nowych lokali od 2026 roku. Ma to na celu ochronę istniejącego zasobu mieszkań i efektywne wykorzystanie środków publicznych.

6. Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych

W 2024 roku, polski rynek kredytów hipotecznych zmaga się z utrzymującymi się wysokimi stopami procentowymi, co znacząco wpływa na dostępność kredytów oraz popyt na nieruchomości. Oprocentowanie kredytów hipotecznych, które w lipcu 2024 roku wynosiło blisko 8%, stanowi jedno z najwyższych w Unii Europejskiej. Koniec wakacji 2024 roku przyniósł długo wyczekiwaną zmianę na rynku hipotek. Po pierwsze, po długim okresie stagnacji i symbolicznych wahań stawek, banki zaczęły obniżać oprocentowanie kredytów z okresowo stałą stopą procentową. Dla przykładu, w sierpniu 2024 roku, niektóre instytucje finansowe obniżyły oprocentowanie poniżej symbolicznej granicy 7%, co wcześniej było nieosiągalne. Z kolei wrześniowe promocje potwierdziły ten trend, oferując kredyty hipoteczne z oprocentowaniem zaczynającym się od „6”, co stanowi atrakcyjną ofertę dla potencjalnych kredytobiorców. Jednak pomimo pewnych zmian, oprocentowanie pozostaje na poziomie, który ogranicza zdolność kredytową wielu Polaków i wpływa na opóźnienia w decyzjach zakupowych.

Według analizy rynku, liczba wniosków kredytowych spadła, co jest wynikiem wysokich kosztów finansowania. Obecnie klienci odkładają decyzje zakupowe, czekając na ewentualne zmiany w polityce kredytowej lub rządowe programy wsparcia​. Eksperci przewidują, że kolejne miesiące mogą przynieść pewne zmiany w oprocentowaniu, jednak większe obniżki w krótkim okresie są mało prawdopodobne. Rozwiązaniem mogą być rządowe programy wsparcia, które mogą zredukować oprocentowanie do poziomu 4-5%, co obniżyłoby miesięczne raty kredytów o 800-1200 zł w miastach takich jak Warszawa czy Poznań.

Wnioski

Polski rynek mieszkaniowy stoi przed szeregiem wyzwań, takich jak nadpodaż drogich mieszkań, wysokie marże deweloperów oraz wysokie koszty kredytów hipotecznych. Inwestycje finansowane ze środków KPO oraz rządowe programy wsparcia mogą przynieść ulgę w dłuższym okresie, ale ich efekty będą widoczne dopiero za kilka lat. Wprowadzenie skutecznych programów budownictwa społecznego oraz odpowiednie zarządzanie istniejącym zasobem mieszkaniowym może przyczynić się do zwiększenia dostępności mieszkań dla osób o niższych dochodach.

Autor: Paweł Grubiak - licencjonowany doradca inwestycyjny i ekspert kredytowy

Źródła

Bankier.pl, „Przestanmy karmic sterydami rynek deweloperow”

Najdroższe kredyty hipoteczne w Polsce (kredytnastart24.pl)